Законодательное обеспечение реализации нацпроекта «Доступное жилье»

23 Октября 2007
15 января 2007 года в региональном информационном центре "ТАСС-Урал» прошла пресс-конференция на тему: «Законодательное обеспечение реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

С 1 января 2007 года вступили в законную силу поправки к 38 федеральным законам, устраняющие административные барьеры при оформлении участков под жилищное строительство. Внесены поправки в законы РФ изменяющие систему предоставления земельных участков под строительство многоквартирных домов, когда при строительстве новых объектов будут сноситься ветхие, аварийные и малоэтажные дома.

Участники:
Владимир ГЕРАСИМЕНКО, Вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности, Член Экспертного совета Комиссии Совета Федерации ФС РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, действительный член Международной Академии Ипотеки и Недвижимости

Владимир Герасименко: Законодательные изменения, внесенные в Жилищный кодекс, устраняют административные барьеры на пути выделения земельных участков под строительство, вовлечения простаивающих участков в хозяйственный оборот. Это позволит значительно увеличить объемы жилищного строительства.

Вступившие в силу изменения обязывают муниципалитеты с 1 января 2007 года по 1 мая 2008 года провести открытые конкурсы по выбору управляющей компании на право заключения договоров по управлению многоквартирным домом, если граждане не смогли самостоятельно выбрать способ управления или не реализовали это право. При этом субъектам РФ дается право устанавливать сроки выбора управляющей компании, но этот срок не должен быть позднее 1 мая 2008 года. Если ранее граждане избрали способ управления домом самостоятельно, конкурс проводиться не будет.

Среди населения есть опасения, что управляющая компания может обанкротиться. Безусловно, такие случаи возможны, однако государство установило жесткие требования к управляющей компании. Компания не должна находиться в процессе банкротства, ликвидации, ее деятельность не должна быть приостановлена в связи с административными нарушениями, задолженность по налогам не должна превышать 20% во все уровни бюджетных и внебюджетных фондов, кредиторская задолженность должна быть не более 70% балансовой стоимости. Мерами по обеспечению обязательств должны быть банковская гарантия, страхование профессиональной ответственности, либо банковский депозит, который нельзя отозвать. Размер обеспечения исполнения обязательств должен составлять не менее 50% от цены договора, которую платят собственники управляющей компании в месяц. Таким образом, государство защищает собственников от недобросовестных управляющих компаний.

По сравнению с 2004 годом объемы жилищного кредитования возросли в 4 раза, объем ипотеки составил 220 млрд. рублей, за счет чего около 18 тыс. граждан смогли улучшить жилищные условия.

Что касается доступности жилья, то семья из трех человек должна иметь такой совокупный доход, чтобы за три года смогла приобрести жилое помещение общей площадью 54 кв. метра. Однако в действительности этот срок увеличивается до 10 лет, и жилье остается недоступным для большинства.

Открывается новое направление - развитие массового малоэтажного строительства, где речь идет о строительстве заводов по промышленному производству быстровозводимого жилья. В том числе, речь идет о развитии новой отрасли - индустриального деревянного домостроения. Государство выделяет средства на обеспечение земельных участков коммунальной, инженерной инфраструктурой (около 17,5 млрд. рублей), а также государство берет на себя стопроцентное обеспечение ставок по кредитам. Около 3,5 млрд. рублей будет выделено на развитие дорожной инфраструктуры.

Существенные изменения внесены в части обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Появилась новая категория - молодые ученые, - которым государство выделяет субсидии на приобретение жилья. Молодой ученый должен проработать в научной организации не менее пяти лет.

С 1 октября 2005 года вступили в силу поправки, которые обязывают муниципалитеты свободные земельные участки выставлять на аукционы, но ранее не была урегулирована деятельность инвестора на застроенной территории. Если инвестор приходил на застроенную территорию, переселял граждан из ветхо-аварийного жилья, проводил межевание и т.п., то все равно земельный участок должен был выставляться на аукцион, и у инвестора не было гарантии, что он получит этот участок. С 1 января 2007 года законодательство регулирует деятельность инвестора на застроенной территории. На аукцион будет выставляться право заключения договора на развитие застроенной территории, и после того как инвестор выполнил все существенные условия договора, участок предоставляется ему в собственность без аукциона, бесплатно, или по начальной ставке земельного налога. За свой счет инвестор должен выкупить земельные участки, жилые помещения, которые находятся в собственности у граждан, предоставить равнозначное помещение гражданам, проживающим по договору социального найма, сформировать земельный участок, поставить на кадастровый учет. Данные законодательные изменения позволят запустить программы по переселению граждан из ветхо-аварийного жилья.

Десятки тысяч земельных участков были отданы строительным компаниям по непрозрачным процедурам, по решению о предварительном согласовании места размещения объекта. Как правило, такой договор был заключен на срок 3 года, предполагалось, что компания должна выполнить постановку участка на кадастровый учет, провести формирование и межевание участка. Со вступлением в силу поправок о проведении аукционов, эти участки оказались вне закона, хотя они были оснащены инфраструктурой. Сейчас законодатель предоставил срок до 1 марта 2007 года для заключения договора аренды на эти земельные участки. В противном случае, участки будут изъяты и выставлены на аукцион. Те, кто успеет заключить договоры, будут иметь право заключить договор аренды на 5 лет, но при этом в течение 6 месяцев эти строительные компании должны получить разрешение на строительство. Если они не успеют этого сделать, земельные участки будут изъяты. Эти земельные участки должны быть вовлечены в хозяйственный оборот.

Точечная застройка практически себя исчерпала. Ранее, чтобы перевести земельный участок из одной категории в другую, требовались годы. Теперь перевод из одной категории в другую осуществляется путем установления или изменения границы населенных пунктов.

На полтора года субъекты РФ получают право распоряжаться землями сельскохозяйственного назначения, находящиеся в федеральной собственности, либо собственность на которые не разграничена в целях жилищного строительства.

Все экспертизы для получения разрешения на строительство теперь можно получить при прохождении государственной экспертизы проектной документации.

Собственники квартир по-прежнему могут выкупать землю под домами в собственность?

Владимир Герасименко: Безусловно, эта процедура проводится бесплатно и собственники должны это сделать для защиты своих прав. Они смогут распоряжаться своим участком и не допускать на нем незаконного строительства.

Как изменятся цены на жилье в 2007 году? Какие факторы будут влиять на формирование цен на недвижимость?

Владимир Герасименко: Думаю, что следует ожидать снижения цен на низкокачественное вторичное жилье, которое в 2006 году было переоценено. Однако общий рост цен на недвижимость продолжится, поскольку сохраняется дефицит энергетических, коммунальных мощностей, увеличится плата за подключение к ним. По прогнозам, рост цен составит около 25%.

Должно ли государство регулировать цены на жилье?

Владимир Герасименко: Нет, в условиях цивилизованного рынка государство не должно регулировать цены на недвижимость. Цена должна устанавливаться на соотношении спроса и предложения.

Продлено ли лицензирование строительной деятельности?

Владимир Герасименко: Лицензирование строительной деятельности продлили до 1 июля 2007 года. За это время планируется принять закон о саморегулируемых организациях. Государство часть своих контрольных функций передает бизнесу. Готовится закон о техническом регулировании, согласно которому будут вводиться различные строительные регламенты.

Если строительная организация будет возводить постройку без получения разрешения на строительство, на организацию будет наложен штраф в размере от 5 до 10 тыс. МРОТ.

Какова будет стоимость квадратного метра по программе быстровозводимого малоэтажного жилья?

Владимир Герасименко: На выходе себестоимость одного квадратного метра не превысит 10 тыс. рублей за квадратный метр. Это будет очень доступное жилье. Для малоимущих граждан государство берет на себя 50% стоимости проекта по подведению коммуникаций, а также 100% гарантии по банковским кредитам.

Какую роль играет ипотека в формировании стоимости жилья?

Владимир Герасименко: Ипотека начинает играть роль, когда она составляет не менее 15%, но и в этом случае она не является решающим фактором в формировании стоимости недвижимости. Например, в Свердловской области ипотека не играет никакой роли, в Екатеринбурге же она уже составляет около 20%.

Объёмы ипотеки могут возрасти в 30 раз к 2010 году. Объемы ипотечного кредитования в РФ с вступлением в силу нового Жилищного кодекса к 2010 году могут возрасти в 30 раз Объемы ипотечного кредитования в России с вступлением в силу 1 марта 2005 года нового Жилищного кодекса может возрасти в 30 раз - до 350 млрд. рублей в год. В настоящее время в России 4,5 млн. семей стоят в очереди на жилье, 4 млн. семей проживают в ветхом жилье. По его прогнозу, к 2010 году треть из них смогут улучшить жилищную ситуацию за счет приобретения жилья в кредит. Как пояснил вице-президент, с момента вступления в силу нового жилищного кодекса, изменения коснутся ряда законов, регулирующих права на недвижимое имущество. В частности, с 1 марта при приобретении жилья в кредит будет отменено нотариальное удостоверение сделки, на которое приходится 1,5% от ее суммы, а также отменен НДС в размере 18% при покупке земельных участков и вторичного жилья. Данные изменения будут способствовать снижению издержек и рисков, размер кредитных ставок может снизиться с 15% до 7-8%. Кроме того, он считает, что активную роль по субсидированию кредитов при покупке жилья, а также по предоставлению первоначальных взносов населению, должно взять на себя государство. Также вице-президент отметил, что в соответствии с новым Жилищным кодексом, до 1 января 2007 года жители России смогут деприватизировать жилье, то есть, передать его в собственность государства, заключив договор найма. Кроме того, новый кодекс предусматривает защиту прав покупателей жилья, участвующих в долевом строительстве.