Мошенники в масках застройщиков стоят на каждом шагу

В ценах на недвижимость регионы повторяют путь столицы нашей родины Москвы конца 2005 — начала 2006. О снижении цен на недвижимость могут говорить в правительстве казенные оптимисты вроде нашего премьер-министра Фрадкова. Цены будут расти до тех пор, пока объемы строительства жилья не будут перекрывать потребность в нем населения. А до этого счастливого момента далеко как до луны. Сегодня в год в стране строится 52 миллиона квадратных метров (показатель 2006 года). А нужно возводить до 140 миллионов квадратов. В 2007 году рост цен на жилье в зависимости от региона будет составлять 30-40 процентов. В прошлом году недвижимость в большинстве крупных российских городов подорожала на 50-80 процентов.

Главная и банальная причина — дефицит жилья на душу населения. До сих пор в нем нуждается 61 процент российских семей. Общая потребность населения страны в жилье — более полутора миллиардов (!) квадратных метров. Предполагается, что к 2010 году (финиш национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»), когда будет построено 400 миллионов квадратных метров жилья. Это даст прибавку к тому, что мы имеем, — 15 процентов. Сейчас мы напряжением последних сил строим 52 миллиона квадратов в год, но если подтянем ремешки, перестанем есть-пить, мобилизуемся как в годы первых пятилеток, то наберем темп до 80 миллионов в год, и догоним уровень 1987 года.

В принципе рост цен на жилье можно прекратить. Но для этого нужно поставить крест на нацпроекте «Доступное жильё» из-за его неподготовленности и бездарности исполнения.

Для кого писан закон

Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу с 1 апреля 2005.

Необходимость в законе возникла давно, так как длительное время застройщики продавали квартиры в недостроенных, а то и построенных только в их бурном воображении домах. Отсутствовал специальный нормативный акт, регулирующий правоотношения в этой сфере. Это порождало многочисленные проблемы, главными из которых стали: двойная реализация квартир и иной недвижимости, заключение компаниями-застройщиками договоров только лишь в своих интересах и без указания ответственности за невыполнение взятых на себя обязательств.

Его содержание вызвало массу споров и разногласий у различных участников рынка недвижимости. Можно сказать, что относительно защиты прав граждан, настоящий Закон делает все возможное, но значительно затрудняет работу застройщиков.

Спустя год и два месяца после начала действия Закона началась его корректировка. В Государственную Думу РФ внесли Проект Федерального закона № 150306-4 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По мнению юристов, ныне действующий закон имеет ряд плюсов и минусов.

Во-первых, такое понятие, как «договор о долевом участии в строительстве», вообще отсутствует в Гражданском кодексе РФ, приоритетным в применении, а принимаемые законы и иные подзаконные акты не должны ему противоречить.

Во-вторых, в соответствии со ст. 3 Закона застройщик вправе привлекать денежные средства только после соблюдения ряда условий, а именно:

• получение в установленном порядке разрешения на строительство;
• опубликования и (или) размещения проектной декларации в СМИ за 30 дней до заключения договора с первым участником долевого строительства (ст. 19 Закона);
• государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства.

Минус для застройщика: привлекаемые средства граждан являлись для застройщика аналогом беспроцентного кредита, а теперь застройщик вынужден искать иные источники финансирования, что может вызвать удорожание строительства. Но, несмотря на удорожание, для граждан есть и свои плюсы. Действительно, если у фирмы еще нет проекта, разрешения на строительство, не оформлена земля, а она собирает деньги под определенный проект, это вызывает подозрение. А теперь по закону застройщик обязан предоставлять любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления с деятельностью своей компании, в том числе - свои учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте (ст. 20 Закона). Надо сказать, что законопроект № 150306-4 устанавливает, что, помимо договора участия в долевом строительстве, денежные средства могут привлекаться:

• путем выпуска специальных облигаций;
• жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с законодательством РФ.

В-третьих, плюсом для участника долевого строительства, важнейшая гарантия защиты покупателя жилищного помещения, является государственная регистрация договора участия в долевом строительстве. На сегодняшний день принята специальная инструкция, регулирующая подобную регистрацию, которая утверждена Приказом Минюста РФ от 09 июня 2005 г. Это правило ограждает покупателей от двойных продаж. Вместе с тем государственная регистрация данного договора длительная процедура, что отодвигает срок реализации договора.

В-четвертых, Закон усложнил порядок расторжения договора застройщиком. В соответствии с п. 4 и п. 5 ст. 5 Закона застройщик имеет право расторгнуть договор только в случае значительной просрочки дольщиком (три месяца) платежей. Это означает, что в случае просрочки оплаты застройщику необходимо будет ждать три месяца, затем подавать иск в суд. Как показывает практика, судебный процесс по таким делам длится от трех месяцев до года. Вновь внесенным законопроектом пытаются урегулировать данную проблему.

В-пятых, не совсем понятна норма о солидарной ответственности банка и застройщика в случае, если строящийся дом находится в залоге у банка. Данная норма нуждается в корректировке, т.к. получить кредит застройщику будет очень сложно. Т.е. запрещая застройщику привлекать средства дольщиков на начальном этапе закон одновременно затрудняет доступ к банковским кредитам, что не находит разумного объяснения, т.к. не выгодно ни застройщикам, ни банкам, ни гражданам.

Кроме того, было бы правильно предусмотреть в Гражданском кодексе РФ норму, регламентирующую договор долевого участия в строительстве.

Часть изменений в Федеральный закон вступили с 20 июля 2006 года, некоторые изменения в статьи с 1 января 2007 года.

В период между принятием Закона и внесением поправок на строительном рынке творился настоящий беспредел.

Оборотни в пиджаках, или циничное мздоимство чиновников

В Челябинске так называемых «обманутых дольщиков» всего 100 человек, вложивших свои средства в один строительный объект. Этот случай считается из рук вон выходящим, находится под контролем губернатора Петра Сумина. Дом построен, но не принят комиссией. Именно Петр Сумин 19 апреля 2005 года на заседании президиума Госсовета выступил с докладом о состоянии дел в жилищном строительстве страны, который стал основой национального проекта. Заседание вел Президент РФ Владимир Путин.

Для сравнения: в Екатеринбурге насчитывается 3 тысячи обманутых дольщиков. Получается, что в столице Среднего Урала мошенников больше чем в Челябинске в 30 раз!

Поэтому прокуратура Свердловской области взялась за чиновников серьезно

В ведомстве заявляют: обыски в администрации Екатеринбурга позволят поймать за руку нечистоплотных чиновников.

- После того как сотрудники УБЭПа провели проверку в администрации Екатеринбурга, а мы рассмотрели многочисленные заявления граждан о том, что госчиновники незаконно выделяют земельные участки под строительство, было решено возбудить уголовное дело по факту злоупотребления полномочиями, - сообщили в пресс-службе прокуратуры области.

Прокуратура комментирует ситуацию в ответ на заявления мэрии, что якобы проверки просто сорвали все строительство в городе. Не зря чиновники заволновались.

Уже установлено, что на протяжении нескольких лет мэрия Екатеринбурга, пользуясь своей властью, выделяла земельные участки под строительство только «своим людям». Не было ни торгов, ни аукционов. В результате земля предоставлялась в аренду по заниженной цене, из-за чего в бюджет Екатеринбурга «капало» значительно меньше денег, чем могло бы. К тому же нарушались интересы застройщиков, которые не сумели или не захотели «задружиться» с нужными работниками администрации города.

После возбуждения очередного уголовного дела, обыски в мэрии продолжились. Нужны были доказательства. Так, 29 июня работники правоохранительных органов изъяли часть землеотводных дел из Управления Главархитектуры города, которые могут быть свидетельством того, что чиновники действительно нарушали закон.

Областная прокуратура подчеркивает, что все обыски и проверки, которые буквально обрушились на мэрию в последнее время, проводились вовсе не для того, чтобы парализовать деятельность муниципальных чиновников и сорвать реализацию национального проекта «Доступное жилье - гражданам России».

- Все следственные действия проведены в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством и были направлены на сбор доказательств, подтверждающих или опровергающих незаконность действий некоторых чиновников из администрации Екатеринбурга, - подчеркнули в прокуратуре.

На данный момент расследование уголовного дела продолжается, устанавливаются виновные. Так что, скорее всего, новые обыски в мэрии Екатеринбурга не за горами.

Первый эпизод мошенничества

Из письма: «Более сотни человек в полном отчаянии. Два-три года назад каждый из нас продавал свою квартиру для улучшения жилищных условий. Компания УКС КПД в лице Вячеслава Борисова собиралась построить дома по ценам, близким к себестоимости. И не просто собиралась, а начала строительство. Были проведены подготовительные работы, людям, чьи дома в районе застройки шли под снос, предоставили жилье. А потом чиновники городской мэрии забрали участок у Борисова в пользу другой компании. Просто забрали без объяснения причин. И хотя все документы подтверждали правду на стороне кооператива «Лазурный», выступающего инвестором строительства, на это смотреть никто не стал. Чиновникам, наверное, показалось, что, что со стороны Борисова преступно строить жилье по 15-16 тысяч рублей за квадратный метр, в то время когда тот же «Атомстройкомплекс» уже строил в три раза дороже.

Национальный проект «Доступное комфортное жилье — гражданам России» в рамках Екатеринбурга — это просто издевательство над людьми и над здравым смыслом. Сегодня цена за квадратный метр превышает две тысячи долларов! У членов кооператива «Лазурный» за два года деньги обесценились в несколько раз. Мы не только не улучшили жилищные условия, мы потеряли все! И это благодаря неустанной заботе чиновников о гражданах.

Следует сказать, члены кооператива «Лазурный» уже выиграли два суда. Но «Атомстройкомплекс» продолжал долбить сваебойной машиной в одну точку в надежде, что результат все равно скажется. И это компания особо приближенная к руководству мэрии Екатеринбурга. Но и на этом эпопея дольщиков не завершилась. Земельный участок отобрали и у «Атомстройкомплекса»!

Как мы понимаем, от реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», выиграли только чиновники. На то они и поставлены, чтобы регулировать, разрешать, запрещать и давать указания.

В самом Совете по нацпроектам, который возглавляет вице-премьер Дмитрий Медведев, винят местные власти, которые якобы непрозрачно распределяют территории под застройку. Но власть едина. Ее вертикаль выстроена с точным указанием президента. Значит ли единство власти то, что проштрафившегося губернатора сдвинуть с места практически невозможно? Разве что на Дальнем Востоке. И вообще, что это за героические личности у нас сидят на местах? Они не страшатся гнева Москвы, прокуратуры, уголовных преследований, судов. Им все по барабану. Просто революционеры ленинского призыва! Настоящие якобинцы, готовые идти на гильотину, но не за идею, а за полновесный гонорар.

Эпизод второй: муж, жена плюс трепетные семейные отношения

21 марта 2005 года между гражданином Владимиром Корепановым и ООО «Строительная компания «Наука» был подписан договор № 12Р о долевом участии в реконструкции здания административно-торгового комплекса по адресу улица Репина, 22. 300 квадратных метров нежилого помещения после завершения работ по вводу здания в эксплуатацию должны быть переданы в собственность Корепанова. Партнеры ударили по рукам, один стал исправно платить деньги, другой ударно трудиться.

В круговерти жизни случается всякое. А в таком деле как строительство — тем более. То как в знаменитой райкинской миниатюре: раствор — бар, кирпич йок: сижу куру, то наоборот. А то таджикским строителям Джамсуду и Рафшану надоело получать за работу по 700 рублей в месяц на двоих и они ушли к другому хозяину. Когда сроки по исполнению договора нарушались, господин Корепанов, на основании того же договора, задерживал оплату работ. Изначально было договорено, что один квадратный метр стоит 1 тысяча долларов по курсу 28 рублей за доллар, независимо от колебаний курса. Всю сумму Владимир Корепанов оплатил в 2006 году. Реконструкция обошлась ему в 300 тысяч долларов за 300 квадратных метров.

В дополнительном соглашении, которое было подписано в том же 2006 году, было закреплено, что в случае несвоевременной сдачи объекта Корепанов имеет право начислять пени. Пени можно получить в денежном выражении или за счет выделения дополнительных квадратных метров. Таких метров набежало к уже имеющимся 300-м, еще 259. В связи с нарушением сроков производства работ, Корепанов в конце 2006 года обратился в Кировский суд с иском о признании права собственности и взыскании пени за нарушение принятых обязательств со стороны Застройщика. Но поскольку исключительная подсудность по поводу признания права собственности — спор по недвижимости, относится к суду по месту ее нахождения, то исковое заявление направили в Верх-Исетский районный суд. Так получилось — одно заявление о признании права собственности пошло в Верх-Исетский суд, а требование о взыскании пени в размере 18 миллионов рублей осталось в Кировском.

Теперь представьте изумление Корепанова, сполна оплатившего производство работ, когда он узнает, что площадь, подлежащая передаче ему, согласно договору, Застройщику уже не принадлежит, а продана жене застройщика, работающей у Тагинцева главным бухгалтером, но владеющей собственной компанией «НК». По аналогии можно предположить, что в компании жены – «НК», Тагинцев занимает должность главного бухгалтера.

Отчуждение недвижимости произошло в июне 2006г., а Корепанов об этой сделке узнал только в ноябре. То есть помещение, за которое он заплатил деньги, продали третьему лицу без его ведома. Причем все здание продано за 2 миллиона 700 тысяч рублей, то есть в пять раз дешевле истинной стоимости помещения в 300 квадратных метров, оплаченного Корепановым, и в десятки раз меньше стоимости всего здания. Здание в четыре этажа в 26 тысяч квадратных метров — толкнули за 2 миллиона 700 тысяч рублей. Чего только не сделаешь для близкого человека.

Глубоко вошедшая в роль хозяйки реконструированного здания владелица компании «НК» Тагинцева направляет в суд встречный иск к Корепанову в размере 6 миллионов рублей с формулировкой «за неосновательное обогащение». Истец считает, что Корепанов неосновательно пользуется помещением до сегодняшнего дня. Судья Кировского суда, Васильева, приняв встречное исковое заявление и учитывая поступившее ходатайство, направила исковое заявление в Верх-Исетский районный суд для объединения его в одно производство с иском Корепанова. На сегодняшний день дело о признании права собственности и об обязании ответчика передать документы о признании права собственности находится в Верх-Исетском суде. Можно предположить, что туда же вскоре поступит дело о взыскании неустойки

1 марта 2007 года судья Верх-Исетского суда Яковенко в целях обеспечения иска приняла решение о наложении ареста на 559 квадратных метров в здании по улице Репина, 22. Вполне обоснованное и взвешенное решение. Ведь прецеденты продажи этой недвижимости уже существуют — продажа в июне 2006 года строительной компанией «Наука» всего здания компании «НК». То есть продажа недвижимости мужем своей жене. Были опасения — ничто не помешает компании «НК», то есть жене Тагинцева, продать здание третьему лицу. Например, продать здание по дешевке сыну.

Задохнувшись от возмущения(!), руководство компании «НК» в лице госпожи Тагинцевой подало частную жалобу на определение судьи о наложении ареста на помещение. Кассационная инстанция Свердловского областного суда оставила жалобу без удовлетворения. Судьи понимают, если снять арест, помещение тут же будет продано. В этом случае появятся добросовестные приобретатели, и тогда господину Корепанову ничто не поможет возместить нанесенный ему ущерб. Необходимо учитывать и то обстоятельство, что если два года назад это помещение стоило 300 тысяч долларов, то сейчас те же самые метры стоят 600 тысяч. Цены на объекты недвижимости выросли в два раза.

По мнению юристов, позиция Корепанова обоснована и законна, а позиция компании «Наука» и «НК» весьма сомнительна. Несмотря ни на что, на всех заседаниях адвокаты Корепанова предлагают найти обоюдное согласие, компромисс, пойти на мировое соглашение. Однако господин Тагинцев категорически против мирного урегулирования спора и на компромисс не идет. Хотя и его юристы прекрасно видят и понимают обоснованность позиции Корепанова. Но поскольку работодатель платит и требует, они спорят. Мало того, компания «НК» подала иск в арбитражный суд Свердловской области с требованием изъять из незаконного владения Корепановым занимаемое им помещение, то есть требует выселить заказчика вместе с принадлежащим ему спортивным оборудованием которое он там разместил. Хитроумная компания Тагинцева ответчиком предусмотрела общественную организацию - спортивный клуб Флекс. (именно поэтому в дело замешали арбитраж).

Был такой момент, когда Тагинцев передал Корепанову результат инвестиционной деятельности — голые стены и тот за свой счет произвел внутреннюю отделку. Соответственно была и договоренность, что это зачтется ему в качестве платы. Но, как Вы думаете, когда произошла передача с подписанием соответствующего акта? 10 июля 2006г. То есть после продажи здания собственной жене состоявшейся 08 июня 200г. Передавая помещение Корепанову, Тагинцев уже знал, о совершенной им сделке, в т.ч. о том, что передает воздух за реально полученные деньги. Не выходит ли данная ситуация за пределы гражданско-правовых отношений во круг которых разворачиваются события?

Пока еще Корепанов готов идти на компромисс, он может отказаться от взыскания пени, от взыскания компенсации по части затрат, снять все претензии. Условие одно: передайте документы для оформления права собственности и все.

Владимир Корепанов: "Пока работают адвокаты, дело стоит"

«О том, что все здание продано, мне стало известно в сентябре. Знай я об том раньше, то перестал бы перечислять платежи. Но они продолжали в полном объеме поступать в компанию «Наука», видимо с целью их получения, уже после продажи всего здания, со мной и был подписан акт приема-передачи результата инвестиционной деятельности. Соответственно не зная о продаже здания, я начал отделку помещения, закачивая в него все новые деньги соответственно повышая его стоимость и продолжал перечислять платежи в «науку». Сейчас известно, что сделка по продаже здания зарегистрирована в Управлении Федеральной регистрационной службе по Свердловской области.

Затем начались споры с привлечением юридических инструментов: мы подали исковое заявление, в тот же день суд наложил арест на недвижимость, после того как областной суд рассмотрел частную жалобу и оставил без изменения решение судьи о наложении ареста в стане наших оппонентов началась легкая паника и эта семейная пара нашла несколько покупателей на находящееся в споре имущество. Мне пришлось встречаться с людьми, которых постоянно вводили в заблуждение пытаясь получить с них деньги за очередной «воздух».

В качестве мирного урегулирования спора со стороны Тагинцева предлагается возвращение мне внесенных платежей. Но математика у недобросовестного Застройщика простая — он возвращает мне деньги из расчета 1000 долларов за кв.м., цена которого выросла в два раза. Даже рассчитавшись со мной он имеет 100 - процентную прибыль. У человека заранее была хорошо выстроенная операция.

Я понимаю, что у застройщика могут быть финансовые проблемы. Но со своей стороны я выполнил условия договора. Стройка должна была начаться в марте 2005 и завершиться 31 декабря этого же года с выполненными отделочными работами, чего не произошло.

Что касается предстоящего арбитражного суда по поводу иска компании «НК» к общественной организации «Флекс», то мне вообще не понятна логика компании «НК». Исходя из акта приема передачи помещения как результата инвестиционной деятельности (при условии, что он не имеет отношения к схеме мошенничества), то я, Владимир Корепанов, являясь владельцем этого помещения мог передать его кому угодно после регистрации соответствующего права. Но в этом помещении нет даже ни одного стула этой организации.

Госпоже Тагинцевой, используя знания своих юристов, следовало бы обратить внимание на действия своего супруга по отношению к ней. А именно на один из пунктов заключенного между ними договора купли-продажи здания. В соответствии с которым, ее супруг гарантировал, что продаваемое имущество свободно от любых прав третьих лиц. В т.ч. от прав Корепанова, на деньги которого производилась реконструкция здания. В пору заявление в правоохранительные органы подавать, а не выдвигать надуманные исковые требования в арбитраж в отношении общественной организации.

По всей видимости, Тагинцев, совершая свои действия, полагается на связи. Считает, что с такими деньгами он может купить все и всех. Это уже звучало в его разговоре со мной, мол, куда бы ты ни обращался, в каком бы суде ты не пытался возбуждать против меня дела, успех будет на моей стороне».

Мы то с вами уважаемый читатель понимаем, что милиция, прокурорские работники и судьи не любят такие разговоры.

Казалось бы, ничего сложного в этом деле нет. Все просто и понятно. Но почему-то всюду юристы Корепанова встречают препятствия. Правоохранительные органы не берутся за это дело. Юристам непонятно почему милиция отказывает в возбуждении уголовного дела, а прокуратура не осуществляет своей надзорной функции.

Пользуясь затягиванием дела, Тагинцев отключает электроэнергию в помещении, где работает Корепанов. Тот приобретает дизель-генератор. Тагинцев приглашает пожарных инспекторов, которые находят нарушение пожарной безопасности, хотя здание уже работает, есть даже акт госприемки.

Обращает на себя внимание тот факт, что борьба идет не за владение ночным клубом или стриптиз-баром, а за помещение для занятия спортом. В этом зале, на спортивном оборудовании Корепанова, все таки, как нам кажется, в помещении, принадлежащем именно ему, занимаются чемпионы России, победители европейских и мировых первенств по бодибилдингу, представители спортивной элиты, которая отстаивает интересы российского спорта за рубежом.

Два эпизода, два разных застройщика, а действия как под копирку.