Основные шаги, которые необходимо предпринять для самостоятельной проверки юридической чистоты квартиры. Что должен знать покупатель, приобретая жилье.
Приобретение жилья на рынке вторичной недвижимости может избавить покупателя от переживаний по поводу недобросовестных застройщиков, долгостроев и квартир, сданных с недоделками. Но вместо этого приходится опасаться мошеннических схем, которыми также изобилует вторичный рынок. Единственный способ быть уверенным в том, что вас не обманули – проверка квартиры на «чистоту» сделки в правовом поле.
Есть агентства недвижимости, в которые можно обратиться за услугой, однако не всегда результат оправдывает ожидания: не каждая риэлторская контора является гарантом добросовестности и честности. Поэтому даже если вы решили подключить к проверке юриста, нелишним будет разобраться в данном вопросе самостоятельно.
Что должен знать покупатель, приобретая недвижимость?
Перед тем, как проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно, нужно знать, какие именно аспекты подлежат рассмотрению. Вы должны выяснить:
- кто зарегистрирован в квартире, проживал в ней раньше и проживает на сегодняшний день;
- наличие прописанных или проживающих в доме несовершеннолетних, чьи права могли быть ущемлены;
- есть ли другие лица, имеющие право на жилье;
- не находится ли объект продажи в обременении (в залоге, аренде, аресте и т.п.);
- если в квартире проводились перепланировки, оформлена ли соответствующая техническая документация об этом;
- информация о здании: год сдачи объекта, состояние (требует ремонта, реконструкции, аварийный);
- наличие задолженностей по уплате за коммунальные услуги.
Как нужно действовать: пошаговые инструкции по проверке юридической чистоты
Аспектов, которые нужно проверить, немало, но уделить внимание нужно каждому и не пропустить ничего. Зато потом вы будете уверены в том, что квартира будет полностью принадлежать вам и никаких поводов для беспокойства не доставит.
- Проверка документов на жилье
Потребуйте у продавца свидетельство о праве обладания жилплощадью и документы, на которых основывается данное право – завещание, договор купли-продажи, дарения и т.п. Все бумаги должны быть оформлены аккуратно, без помарок и исправлений.
Особенно тщательно следует проверять документы у получивших квартиру по праву наследования и стремящихся быстрее ее продать: возможно, к ним будут предъявляться позднее претензии от других наследников. Такой же скрупулезности требует квартира, купленная в кредит: если владелец не рассчитался за нее до конца, ваша сделка будет признана недействительной.
- История объекта
Попросите выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество) у продавца или возьмите самостоятельно, узнав кадастровый номер квартиры, написав заявление и оплатив справку. В ней указываются все ограничения, требования и притязания на объект. Если есть сведения о спорах или аресте, нужно смотреть срок давности: в течение 3-х лет сделка может быть признана недействительной. Споры и притязания, срок которых не истек, станут вашей головной болью. С осторожностью отнеситесь к квартире, в которой долго никто не жил; часто переходящий из рук в руки объект – тоже повод задуматься.
Обратите внимание! Квартиры до 1998 года могут не быть зарегистрированы в ЕГРП. Это обычно «чистое» жилье, так как после приватизации оно не продавалось. Впрочем, если имеете сомнения, сделайте запрос о предыдущих владельцах в муниципалитет.
- Документы из БТИ
Теперь пришло время заняться проверкой возможных перепланировок и их оформлением. Если переоборудование проводилось без разрешения муниципалитета и не отражено в техническом паспорте – лучше от такой покупки отказаться.
- Проверяем продавца
Проверяя квартиру, не стоит забывать о самом продавце. Жилье может быть качественным и чистым с юридической точки зрения, но оказаться… чужим, которым воспользовался мошенник. Проверить все данные о владельце квартир можно на сайте ФМС РФ или в паспортном столе по месту жительства.
Если объект продается по доверенности, выясните, какие полномочия у продавца – только подписание договора или получение денег также. И обязательно проверьте дееспособность продавца, чтобы договор не был признан недействительным из-за его невменяемости. Если что, можно узнать подробнее о продавце у соседей.
- А как же третьи лица?
Осталось проверить права лиц, проживающих или прописанных на отчуждаемой жилплощади. В этом поможет домовая книга, из которой владелец квартиры по вашему требованию должен взять выписку. Тщательно изучите, имеет ли право кто-либо проживать в квартире после ее отчуждения, иначе получите объект «с приданым». Если здесь зарегистрированы несовершеннолетние дети, права которых не соблюдены, ваша сделка не состоится.
Помните: всегда можно обратиться за помощью к надежным специалистам. Например, Московская городская служба недвижимости, сайт которой всегда к вашим услугам. Если вы имеете сомнения, сможете ли справиться сами, квалифицированные юристы помогут избежать мошеннических схем и непредвиденных сюрпризов.